Нужно ли регистрировать пристройку к дому на собственной земле?

Как узаконить пристройку к дому под коммерческую недвижимость? В каких случаях суд может отказать в удовлетворении иска? Распространенные проблемы при оформлении. Советы от юристов по оформлению коммерческой недвижимости.

Что такое пристройка и как ее согласовать в 2021 году

Пристройка возникает путем расширения площади и внешних контуров (стен) здания, соединяется как минимум одним проходом, несущими и ограждающими конструкциями. Так как площадь и объем объекта относятся к его основным параметрам, пристраивание новых частей относится к реконструкции. Такие виды работ могут проводиться только на основании проекта, разрешения на строительство. После завершения реконструкции собственник должен пройти кадастровый учет, отразить изменения в характеристиках в реестре ЕГРН.

Нормативные документы

Основные правила предпроектной подготовки, проектирования и согласования реконструкций на пристройку регламентированы ГрК РФ (Градостроительный кодекс). Обязательным требованием этого акта является экспертиза проектной документации
, получение разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию. Состав и содержание проекта определяются по Постановлению Правительства РФ № 87.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

В зависимости от функционального назначения и типа здания, проектировщик будет применяться следующие строительные своды правил:

• СП 56.13330.2011 на производственные здания (скачать);
• СП 118.13330.2012 на общественные здания (скачать);
• СП 54.13330.2016 на многоквартирные дома (скачать);
• НПБ 110-03 Нормы пожарной безопасности (скачать);
• СНиП 21-01-97 Пожарная безопасность (скачать).

Также на строительство и реконструкцию всех ОКС распространяются нормы Закона № 384-ФЗ (Технический регламент о безопасности зданий). Специальные СП и СНиП будут использованы для проектирования инженерных коммуникаций и иных обязательных систем объекта.

Пристройка и основное здание обязательно должны иметь сообщающийся проход

Простым языком

Пристройка не является самостоятельным объектов недвижимости, так как не будет обладать признаками изолированности и обособленности. После завершения строительных работ она будет присоединена к основному объекту, станет его неотъемлемой частью. Следовательно, после проведения реконструкции на новую площадь и объем здания будут расширены инженерные коммуникации (отопление, водоотведение и водоснабжение, электроснабжение и т.д.). Хотя для присоединения пристройки обязательно делается проход в ранее существующую часть здания, она может иметь отдельные выход на улицу, окна, т.е. все обычные элементы объекта.

Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен — здесь

Пристройка реализуется путем увеличения основы (фундамента), возведения на нем новых конструкций по проекту. Присоединение к основной части здания обеспечивается креплением смежных конструкций, либо заменой и установкой новых единых стен, перекрытий, кровли. После завершения работ пристройка будет обладать тем же функциональным назначением, что и исходный объект. Например, пристройка к производственному сооружению будет иметь аналогичное назначение, не сможет использоваться для проживания граждан.

Комментарий специалиста. При любом варианте реконструкции существует вероятность повреждения или разрушения несущих конструкций основной части здания, снижения показателей прочности и устойчивости. По этой причине проект на пристройку будет проходить эксперту и оформление разрешения на строительство. Важное значение имеет и квалификация проектировщика, которые предусмотрит безопасные архитектурные, планировочные, инженерные и иные решения. Обращайтесь в компанию Смарт Вэй, чтобы заказать проект на пристройку с соблюдением всех требований безопасности.

Как действовать в рамках закона

Если вы только решили делать пристройку, лучше сразу соблюсти все требования закона. В уведомительном порядке сделать это не сложно.

По этому порядку согласование и регистрация проходят в несколько этапов:

1. Подать уведомление в местную администрацию. Вы заполняете бланк уведомления на реконструкцию дома. В нем нужно заполнить все поля и сделать эскиз работа, которые планируется провести.
2. Дождаться решения. В случае положительного решения вы получите ответное уведомление. Если администрация по какой-то причине отказала – обоснованный отказ. После получения положительного ответа, можно начинать строить.
3. Подать уведомление об окончании (о соответствии) реконструкции. Это нужно сделать после того, как пристройка будет полностью возведена. К уведомлению прилагаем техплан. Технический план может подготовить только кадастровый инженер. Заказать документ можно в нашей компании.
4. После того, как администрация получит все документы о том, что реконструкция закончена, специалисты начинают проверку соответствия. Проверяют соответствие строительным нормам, ранее заявленным характеристикам. Если никаких нарушений нет – вы получаете ответ от администрации. Больше от вас не требуется никаких действий.  Все уведомления муниципалитет сам передает в Росреестр, чтобы внести изменения в ЕГРН.

Процедура достаточно проста. Пройти ее можно и самостоятельно. Не хотите тратить время? Инжинерно-геодезическая компания ГЕОМЕР ГРУПП вам поможет.

Как построить пристройку к дому

Пристройка к дому из кирпича

Планируя строительство, важно однозначно определиться с функционалом пристраиваемого помещения, чтобы потом «не переделывать переделанное».

• Помещение гаража необходимо планировать, учитывая прочный бетонный пол. Поднимать уровень пола в гараже до уровня пола в доме нет необходимости.
• Перед тем, как устраивать фундамент помещения, предназначенного для санузла, внутрь необходимо завести коммуникации – водоснабжение и канализацию. Материалом для стен в этом случае служит кирпич или пенобетон. Для строительства помещений с повышенной влажностью не рекомендуется использовать стройматериалы из дерева.
• В дополнительной жилой комнате необходимо создать все условия для комфортного проживания – качественное утепление и гидроизоляцию.

Несмотря на свое «несерьезное» название, пристройка к дому является полноценной частью дома со всеми функциональными и эксплуатационными характеристиками. Все этапы строительства пристройки и дома повторяются, но технологии имеют некоторые отличия.

Какие пристройки нужно узаконивать

Пристройка – это строение, пристраиваемое к наружной стене здания. Они отличаются по своим техническим особенностям, уровню сложности, степени влияния на несущие конструкции, назначению. Узаконивать нужно не все типы таких сооружений.

Некапитальные сооружения можно строить без подачи уведомления и разрешительной документации. Некапитальные сооружения не затрагивают несущие стены, не влияют на безопасность людей, поэтому никакого сложного узаконивания не требуется. К некапитальным пристройкам можно отнести навес, крыльцо, небольшую террасу.

Капитальные пристройки требуют разрешительной документации. Поэтому если вы ее уже сделали, узаконивать нужно обязательно. Такие пристройки могут существенно изменять внешний вид, этажность, площадь здания. При их строительстве изменению подвергаются несущие конструкции дома. То есть, если вы пристраиваете дополнительные жилые или нежилые помещения, достраиваете еще один этаж, вам нужно узаконивать их. К капитальным пристройкам относятся гаражи, бани, кухни и т.д.

Нужно ли регистрировать пристройку к дому на собственной земле?

Пристройку к жилому дому необходимо задокументировать, поскольку:

• меняется общая площадь объекта. Новые параметры должны быть зарегистрированы на случай, если впоследствии дом будет продаваться, наследоваться и т.д. Важно оформить новую площадь в случае долевого владения домом, ведь изменится размер долей;
• при возведении должны быть соблюдены все нормы строительства, включая отступы от соседних участков. В случае нарушения пристройке может быть присвоен статус самостроя. При регистрации оценивается, не затронуты ли интересы соседей, путем обозначения новых границ объекта на плане участка. Для этого кадастровым инженером составляется новый кадастровый паспорт на дом.

По общему порядку перед возведением пристройки необходимо уведомить уполномоченный орган и получить разрешение на ее строительство. Но до 1 марта 2026 года регистрация объектов ИЖС может быть проведена без наличия такого документа, по дачной амнистии.

Важность и необходимость данного процесса

Многие ошибочно считают, раз участок находится в собственности, то нет необходимости получать разрешение на строительство пристроек к существующему жилому дому.

Необходимость этого процесса заключается в следующем:

1. При возведении пристройки происходит изменение общей площади помещения. Если в доме долевая собственность, то размер долей также изменяется.
2. Строительство может затронуть интересы соседей, поэтому нужно получить их письменное согласие.
3. При возведении пристройки, могут быть затронуты коммуникации и конструкции дома, это может отрицательно отразиться на безопасности жильцов имеющегося строения.
4. Если нет разрешения на возведенное сооружение, то впоследствии все манипуляции с ним (продажа, обмен, дарение) будут запрещены.

Об узаконивании строения нужно позаботиться заранее, на начальном этапе строительства, чтобы избежать возникновения возможных проблем в дальнейшем.

2. Тип постройки должен соответствовать назначению земли.

Как правило, на участках ЛПХ, ДНП, ИЖС и СНТ разрешено возводить по одному отдельно стоящему жилому дому высотой не более чем трех этажей и подсобные хозяйственные постройки, если в документах не указано иного.

Если требуется изменить один вид разрешенного использования земли и объектов капитального строительства на другой, придется обращаться в администрацию по месту нахождения участка. С разрешения главы администрации по итогам публичных слушаний вам могут выдать документ, подтверждающий соответствие разрешенного и фактического использования земельного надела.

Стоимость легализации

Одна из причин, по которой домовладельцы делают незаконные пристройки – желание сэкономить. На самом деле, расходы на легализацию намного выше, чем при законном пути.

Уведомительный порядок значительно упростил проведение реконструкции. Теперь не требуется собирать большой пакет документов. Это тоже удешевило получение разрешительной документации.

Фактически, расходы на строительство в уведомительном порядке включают в себя:

• Госпошлину за регистрацию.
• Подготовку техплана.

Посмотрим теперь, к каким расходам нужно быть готовым при узаконивании через суд:

• Госпошлина. Ее размер рассчитывают из стоимости пристройки. Но сократить не получится, если суд решит, что стоимость сооружения дороже, чем указана в иске, вам все равно придется оплатить разницу.
• Оплата строительно-технической экспертизы. Ее стоимость, в среднем, от 30 тыс.
• Подготовка техплана и других документов, подтверждающих вашу позицию.

Кроме этого нужно быть готовым к тому, что за самовольную пристройку может быть наложен штраф.

Расходы на легальное строительство значительно меньше, чем на узаконивание постфактум. Поэтому мы не рекомендуем идти таким путем.